פריסת תהליך תכנון ובניית ביתכם. כי לפעמים חלומות מתגשמים!

בית החלומות (1)

אתם מתרגשים, נלהבים ומלאי ציפיות.

לאחר שנים רבות שהתגוררתם בדירות שאנשים זרים תכננו רכשתם מגרש לבניה עצמית ונקרתה לפניכם ההזדמנות לעצב לבד את הבית המושלם עבורכם, בית שיממש את כל החלומות הגנוזים ויתן מענה לרצונות הכי כמוסים ומוזרים שגיבשתם יחד כזוג וכמשפחה.

כיור בחדר שינה? ג'קוזי ענק? משטחי עבודה מפנקים במטבח? מגלשה במקביל לגרם המדרגות? זו ההזדמנות שלכם!

חיש קל תגלו שהעולם העיצובי כה נרחב ובעל מאפיינים רבים כל כך, כמעט אינסופיים, ושעובדה זו עשויה דווקא להקשות על בחירה ספציפית וסגנון מבוקש.

לאור זאת אני ממליץ, עוד טרם פגישה עם המתכנן - לסדר לעצמכם טבלת מאוויים ככל אשר תחפצו, לערוך רשימת חדרים ושימושים מבוקשים המכונה פרוגרמה, והכי חשוב לסייר ברחבי האינטרנט ובדירות מגורים של משפחה וחברים ולנסות לאמץ אלמנטים שונים וסגנון בו פשוט תחושו בבית. יש שירצו סגנון ראוותני, יש שירצו סגנון סגפני ויש שיבחרו בסטייל תלוי-תקופה או אזור גיאוגרפי. אנא זיכרו שביתכם לא אמור להיות מוזיאון או אולם תצוגה, אלא בראש ובראשונה מרחב מחיה נעים ונוח למגורים ולגידול משפחה.

אדריכלים ומעצבי פנים ינסו לאמץ את הרעיונות הכלליים והפרטיים שלכם, ודרכם להביא לידי ביטוי את העיצוב המועדף עליהם כמתכננים. לכן כדאי להגיע לפגישה הראשונה עם קווי אופי מנחים לעיצוב המבוקש (למשל: "סגנון פרובנס, אווירה חמה ושישתלב עם השעון שירשנו מסבתא") כך שהמתכנן יוכל להבין מה האווירה הרצויה אותה אתם מבקשים להעניק לביתכם ויוכל להתבסס עליה במעבר לפסים מעשיים (למשל: "חלונות גבוהים, קורות עץ חשופות בתקרה ונישה מיוחדת לשעון").

במידה וכבר הכנתם סקיצה לתכנון המבוקש, צפו לשינויים הכרחיים בכפוף לכל מיני גורמים:

• • חוקי ותקני הבניה כלליים ותקנות ספציפיות  לישוב/עיר בה תבנו את ביתכם. 
  • התקציב העומד לרשותכם עבור הבניה והוצאות נלוות (תשלום למתכננים, הדפסות, אגרות והיטלים). 
  • תנאי המגרש אותו רכשתם ועליו בכוונתכם לבנות. 
  • ובנוסף, נסיונו של המתכנן, שיסביר לכם מה אפשרי ומה כדאי לשנות מבחינה עיצובית.

אין סיבה לתסכול או לתחושה כאילו דעתכם אינה חשובה והחלומות הוורודים שליוו אתכם מתגמדים ומטשטשים. להיפך - דעתכם חשובה מאוד! מתכנן מקצועי וקשוב יעשה ככל שביכולתו כדי להתאים בין הרצונות שלכם לבין האפשרויות העומדות בפניכם.

אוקי. עשרות רעיונות מתרוצצים לכם בראש? מעולה. בפוסט הבא אעסוק בבחירת מתכנן שילווה אתכם משלב הסקיצה הראשונית ועד לחנוכת הבית..

 

מתכנן ראשי (2)

נפגשתם עם מתכנן או שניים, התרשמתם מהם לטוב או למוטב ואתם מעוניינים להתקדם.

בחירת המתכנן, שיכול להיות מהנדס (במקרה ואתם מעוניינים לגור בקוביות בטון סימטריות) ארכיטקט (בלשון העם- אדריכל) או אפילו מעצב פנים (במקרה והשינוי הנדרש לא מחייב היתר בניה) היא לא פחות מאבן יסוד המניעה את כל תהליך התכנון והביצוע, ומכאן חשיבותה.

אדריכל טוב ומתאים בוחרים בפינצטה, לאחר קבלת המלצות ממכרים, ובעדיפות למכרים שאותו מתכנן תכנן להם עצמם.

ככלל אצבע, מתכנן טוב יהנה מהאיכויות הבאות:

• • המלצות חמות ממכרים, משפחה ושכנים 
  • אחריות, יסודיות, זריזות ומאור פנים 
  • זמינות ודרכי יצירת קשר פשוטים 
  • הכרת אנשי מקצוע וגישה לאנשים ברשות המקומית 
  • נסיון מוכח בתחום לפרויקטים בסדר גודל דומה 
  • בקיאות בחוקי בניה והכרת אפשרויות עיגול פינות מול הרשויות

האדריכל יספק לכם בראש ובראשונה כלים וקווים מנחים כדי שתוכלו לגבש רעיון כללי כיצד יראה ביתכם החדש/שינוי בביתכם הנוכחי. להמחשה הוא עשוי להציג סקיצות בכתב, להפיק הדמיה ממוחשבת ואולי אף מודל מוקטן בקנה מידה מדויק.

לא אלאה אתכם בתכולת עבודתו בפרוטרוט, רק אציין כי ישנם מרכיבים לא חיוניים אותם תוכלו להשמיט מהחוזה בתמורה לשכר נמוך יותר, או להוסיף כרצונכם. למשל: כתב כמויות, מפרט מלא, תכנית חשמל מפורטת, תכנית ריהוט ועוד.

ביחוד הדברים אמורים במקרים בהם הפרויקט לא מחייב היתר בניה.

לפני שתמשיכו יחד עם המתכנן לתכניות מבוססות יותר, הוא יבקש מכם להתקשר עימו בצורת חוזה כדי להעניק למתן השירות שלו מימד רשמי ומחייב.

אוקי. ברגשות מעורבים והחלטה נחושה פתחו בתהליך ארוך ולא פשוט. כיצד נעגן אותו משפטית כדי שלא ניפול בפח? בפוסט הבא נדון בדיוק בנושא הזה.

 

עריכת חוזה (3)

חשיבות עריכת הסכם מסודר ביניכם לבין איש המקצוע, בין אם יהיה זה האדריכל, המהנדס, המעבדה לבדיקת בטונים או הקבלן – רבה מאוד.

ההתרגשות מעצם הנעת תהליך התכנון או הביצוע והעומס הרגשי הנלווה לכך, כמו גם הרצון לייצר אווירה טובה וכנה, גורמים להמנעות מעריכת חוזה או הסכם מסודר בין הצדדים ונטיה להשאיר את הקשר בגוון חברי ולא מחייב.

יש לזכור כי כמו כל הסכם המבטא התקשרות בין אנשים באופן רשמי (משטר כתובה, חוזה שכירות, ועד קבלה מהסופר), הוא נועד דווקא למקרים בהם כבר לא תחושו קרבה ואמון אלא דווקא כעס וניצול. במקרה מצער זה תזדקקו לכל הסכם כתוב שיימצא ברשותכם.

מנסיוני למדתי כי ככל שלא נערך חוזה כזה, שני הצדדים יצאו מהפרויקט בתחושה לא נעימה.

ברחבי הרשת מצויים טפסים וחוזים מוכנים להורדה, ולרוב האדריכלים חוזה מוכן ומותאם לכם, בהתאמות נדרשות. מגוון נאה של חוזים ערוכים ניתן לראות באתרים הבאים:

http://www.architecture.org.il/info_hozim.php

https://sites.google.com/site/israelcontracts/service/architect

טיפים כלליים:

התייעצו עם עו"ד או בעל מקצוע בתחום למתן חוו"ד על הנוסח המבוקש. לעיתים לשון משפטית שאינה מובנת לכם דיה עשוי להטעות.

קיים יתרון בחוזה קצר המקיף את כל הנקודות הרלוונטיות בתימצות ובבהירות, מאשר חוזה ארוך ומעורפל שעלול לסבך אתכם מבחינה משפטית אם וכאשר תגיעו לשם.

בכל מקרה, אל תוותרו על מסמך כתוב, אפילו הוא נכתב בעט על נייר רגיל.

החוזה יצולם פעמיים, אחד לכם ואחד לאיש המקצוע, כאשר כל עותר יחתם פעמיים בחתימות מקוריות.

אנא שימו לב לדגשים הבאים:

• • אחריות המתכנן/יועץ רשומה בפירוש 
  • תכולת העבודה מצויינת בפרוטרוט 
  • קיים לו"ז מפורט עד כמה שניתן בכדי למנוע סחבת ועיכובים מיותרים 
  • שכרו של המתכנן ישולם בפריסה בהתאם לשלבי עבודתו 
  • שמות מלאים, כתובות, פרטי קשר ותאריך חתימה הינם חובה בכל הסכם וחוזה

אוקי. יצרתם קשר עם מתכננים, אתם בטוחים (אני מקווה..) שהחלום שלכם נמצא בידיים מקצועיות. מה הלאה? לדאבונכם – הבנק. בפרק הבא אגע בקצרה.

 

בנק וצרות אחרות (4)

הנה הגעתי לשלב ממנו כולנו חוששים.

כמוכם, כולם חיים באי-ודאות מסויימת לגבי עתידם. אנו מבססים את הצריכה בהתאם להכנסות שלנו, ומתנהלים תוך הבנה שהן ההוצאות והן ההכנסות נוטות להשתנות לכאן או לכאן עם השנים, ובתפילה לבורא עולם שהשינויים יהיו רק לטובה.

הבנק, לעומת זאת, רוצה להבטיח לעצמו שלא תקפצו לפרויקט ותקחו ממנו הלוואה חודשית (לצורך העניין - משכנתא) ולא נסמך על הבורא בענייניו העסקיים. לכן, בהנחה שתזדקקו לו, הוא יעניק לכם את הזכות המפוקפקת להעזר בשרותיו רק אם תצליחו להוכיח לו שאתם יציבים מבחינה כלכלית ויכולים להבטיח החזר חודשי קבוע.

אינני משפטן, ולצורך התקשרות עם בנק לצורך בשכנתא, ביטוחים ושאר מרעין בישין אמליץ לכם בכל ליבי לפנות ליועץ משכנתאות לאחר קבלת המלצה אישית, ולהמנע מקבל סיוע מיועצי משכנתאות מטעם הבנק משום שהאינטרס שלהם הוא טובת הבנק וממנו הם מקבלים את שכרם, על כל המשתמע מכך.

יועץ המשכנתאות ימפה את ההכנסות והחסכונות שלכם, יבהיר לכם מה מצבכם מבחינת זכאות למשכנתא ויציע לכם כנראה שני מסלולים: האחד מינימאלי שמשאיר לכם הרבה עבודה מול הבנק, והשני מקסימלאי שישאיר אתכם בראש שקט אבל עלותו כמובן גבוהה בהרבה. חישבו עם עצמכם מה מתאים לכם, בייחוד לאור העובדה שגם כך כל תקופת התכנון והבניה מצריכה סבלנות וכוחות נפש ולא תמיד תהיו פנויים נפשית להתנהלות בירוקרטית מול פקידי בנק.

אוקי. נפגשתם עם יועץ משכנתאות וקיבלתם מושג מה היכולות הכלכליות שלכם. שנעבור לתכלס? בפוסט הבא נחזור למתכנן וניפגש עם הרשות המקומית

 

אישור התכניות (5)

מצויידים בבטחון שברשותכם התקציב הנדרש, נפגשתם פעם נוספת עם המתכנן לאישור סופי של הסקיצה הרעיונית שגיבשתם יחד. והוא במקום לפצוח בריקוד מבהיר לכם כי קיים צורך בהיתר בניה על מנת להגשים את החלום שלכם. עד כאן הכל טוב ויפה. במה זה כרוך?

• • הגשת בקשה רשמית המכונה הרמוניקה/גרמושקא למועצה. עוד לא נולד היזם/אדריכל שהגיש בקשה, מפורטת ומאירת עינים כל שתהיה, ולא יקבל הערות שונות ומשונות לתיקון. אלא אם קוראים לו זמביש או שהוא נשוי לבודקת התכניות במועצה. בהנחה שלא – צפו לכמה סבבי תיקונים עד שהבקשה תאושר. 
  • יצירת קשר עם יועצים נוספים להכנת נספחים נלווים לבקשה, כדוגמת נספח הג"א שיאושר בהג"א ונספח סניטרי שיאושר במחלקת תשתיות זורמות במועצה. זאת בנוסף למודד שיספק מפת מדידה עדכנית ודיסק. 
  • תשלום אגרה למועצה בכדי להצדיק את כל העונג הזה. 
  • יצירת קשר עם מעבדה מורשית לבדיקת בטונים, עם חברת בזק וחברת החשמל. ועוד היד נטויה – הכל לפי גחמות הרשות המקומית.

על הבקשה עצמה שמורכבת מטבלה מילוי פרטים ומכילה את כל התכניות של המבנה מכל זווית ובכל צורה, יחתום עורך הבקשה (אדריכל מורשה או מהנדס מורשה) וגם אתם. לאחר מכן היא תועבר לחתימות בעלי המגרש הסמוכים למגרש שלכם, חתימת מזכירות הישוב, אם מדובר ביו"ש להסתדרות הציונית וכו', את הכל יסביר לכם האדריכל בטוב טעם.

עלויות ההדפסה יחולו עליכם, לפי הנוהג המקובל. מדובר בסכומים זניחים ביחס לעלות הפרויקט כולו ואין סיבה לחסוך בנושא זה. לא מדובר בדף 4A או 3A אלא על מפלצת מנייר בגובה 90 או 60 ס"מ ובאורך שיכול להגיע לחמש מטר ואף יותר, תלוי כמה המבנה המתוכנן מסובך לביצוע.

אוקי. אתם עם פרפרים בבטן ומשתפים כל מי שרק מוכן לשמוע שאוטוטו יש לכם בית. על קבלן שמעתם? ומפקח? ועבודה עברית? כל זאת ועוד בפרק הבא!

בוב הבנאי (6)

הקבלן הוא זה שבגינו ביתכם יראה כפי שיראה. המפקח אחראי לוודא זאת.

לכן חשוב לחשק את הקבלן בחוזה ובמפרט טכני מלא, ואת המפקח לפנק בסמכויות נרחבות כך שהקבלן לא יוכל לבצע עבודות מסויימות ללא פיקוח וכל חומר גמר וכד' יובא לאישורו של המפקח ולעיתים גם לאישורכם. האדריכל אמור להיות מצוייד במסמכים מתאימים, בכל מקרה אל תאפשרו לקבלן להחתים אתכם על חוזה משלו כי זה החלום הרטוב שלו. מדובר באנשים מתוחכמים ומניפולטיביים -וסליחה מקוראיי הקבלנים-  קחו בחשבון שמטרתם לתת את השירות הכי נמוך תמורת השכר הגבוה ביותר, ולכן הפירוט והחוזה חשובים מאין כמותם. בחוזה יוגש אופן העברת התשלום ושלביות התשלום בהתאם לקצב התקדמות הבניה. מומלץ להשאיר סכום נכבד שימסר לקבלן רק לאחר מסירת הפרויקט הסופית וחתימה על טופס 4, כדי שלא יברח באמצע העבודות.

קיימת אפשרות שיאנה רווחה לשכור קבלני משנה ולא קבלן ראשי. המשמעות הכספית אדירה אך יוצרת מיגרנות ותופעות לוואי אחרות שלהערכתי ברצונכם לחסוך, במיוחד אם אינכם שולטים בנעשה.

הקבלן כמובן לא עובד לבדו ולרוב אינו טורח ללכלך את ידיו, תכירו בבקשה את אחמד מחמוד ומוחמד מהכפר הסמוך, או לחילופין את יהוידע אליהועיני ואור חדש מהמאחז פה ליד.

ובכן, בואו נשאף עמוק.

אין ספק שמבחינת ההלכה והזהות הלאומית שלנו מוטב להעסיק יהודים, ולכל הפחות לא להעסיק את מאויבינו. עם זאת, גם בהלכה נקבעו גדרים בכדי למנוע מצב בו עובד יהודי ינצל את אותה לטובתו וידרוש מכם סכומים מופקעים. למעשה, כבר לפני כאלפיים שנה קבעה המשנה "עשה לך רב" ובכך חסכה לנו התלבטויות מיותרות.

מבחינת איכות הביצוע, הריני לשים לשמועות סוף – מנוולים יש מכל הסוגים ומכל הדתות. מה כן? פועלים ערביים שאינם בעלי ת"ז כחולה לא יוכלו להכנס לתחומי הקו הירוק, ואילו מחוצה לו אמנם יוכלו להכנס אך יחייבו אתכם להתנהל בהתאם לדרישות קצין הבטחון/רבש"ץ, כאשר המשמעות מבחינתכם תהיה להסיע אותם מהכניסה לישוב עד לאתר הבניה, לשכור שומר חמוש קבוע, להציב מצלמות יקרות ועוד הגבלות שונות ומשונות בצדק או שלא בצדק שלעיתים מעמידות בספק את הכדאיות של אותה עבודה ערבית זולה.

חשוב גם לזכור שלא כל עבודה-עברית-גלאט-כשר טומנת בחובה רק עובדים יהודים. תחומים שונים בבניה תפוסים כמעט לחלוטין ע"י פועלים ערבים -שלא לדבר על קבלני משנה- ואם בדעתכם להקפיד על עבודה עברית בלבד, יש לסכם זאת בכתב מול הקבלן בניסוחים זהירים שלא יציגו אתכם כגזענים, חלילה.

אוקי. ערכתם השוואת הצעות בין קבלנים וקבלתם החלטה. כעת מה? לכוסס ציפורניים? בפוסט הבא ננסה בעיקר להרגיע ובזה נסיים.

 

מרוצים עד הגג (7)

הקבלן נכנס לאתר, גידר אותו יפה יפה, הבריח פנימה כמה דליים של קפה שחור וסוכר והכל מוכן לתחילת העבודות. נכון?

לא אפרט כאן את שלבי העבודה, כי אז תגיעו עם רשימה מוכנה לקבלן ותשגעו אותו. גם כך אתם צפויים לכרכר סביבו כתרנגולים כדי לשמוע מה חדש וכיצד התקדם ומה הצפי וכו'.

אנא, השאירו את כל זה למפקח, הוא הכתובת העיקרית לפניות שלכם ובידיו הכלים הידע והסמכות לפנות לקבלן עם הערות מקצועיות. הוא –כמו גם האדריכל ומהנדס השלד- יגיעו לפיקוח עליון באתר, ואם ביכולתכם שיכרו איתו על פיקוח צמוד כמעט יומיומי, כדי להבטיח בניה תקינה ואיכותית.

באם מתגלעים חילוקי דעות עם הקבלן, האדריכל ו/או המפקח ידאגו ליישב את הסוגיות.

מידי פעם יציגו בפניכם חומרי גמר להחלטתכם, כמו גוון מדויק של ריצוף או סוג ברז, אבל חוץ מזה די לכם בהעלאת תמונות מרוגשות לפייסבוק ומינימום התערבות בתחומים בהם אינכם בקיאים כלל.

בסופו של הליך ארוך ומיגע מגיע גם סיפוק ענק ותחושת אושר מציפה אתכם, עת המבנה מאושר ע"י פקח של הרשות המקומית, המבנה מחובר למערכות מים וחשמל ואתם זוכים להכנס ברגל ימין לביתכם החדש.

תתחדשו!